خرید و فروش وام توسط مشاور املاک و واسطه ها از معضلات اصلی است/ با افزایش قیمت مسکن، مبلغ وام خرید مسکن کارآیی ندارد

صبح قزوین، بر اساس گزارش مرکز آمار بیشترین متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع زیربنای مسکونی در استان تهران در نیمه دوم سال گذشته 30 درصد نسبت به دوره مشابه سال ۹۰ و قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی 49.
5 درصد افزایش دارد.

بر اساس این گزارش، در میان استان‌های کشور، بیشترین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی معامله شده 37 میلیون و 819 هزار ریال در استان تهران و کمترین آن 554 هزار ریال در استان کهگیلویه و بویراحمد بوده است.

همچنین کمترین میزان قیمت خرید و فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی، مربوط به استان یزد با 42 هزار ریال و بیشترین میزان آن در استان تهران با 197 میلیون و 885 هزار ریال به دست آمده است.

این گزارش می افزاید؛ فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در میان استان‌های کشور نشان می‌دهد که بیشترین آن 29 میلیون و 33 هزار ریال در استان تهران و کمترین آن 1720 هزار ریال در استان کهگیلویه و بویراحمد بوده است.

از سوی دیگر، کمترین قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات انجام شده در این دوره مربوط به استان بوشهر و اصفهان با 90 هزار ریال و بیشترین میزان آن متعلق به استان تهران با 208 میلیون و 333 هزار ریال بوده است.

همچنین، کمترین اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر مترمربع زیربنای مسکونی این دوره مربوط به استان خراسان جنوبی با 1667 ریال و بیشترین آن مربوط به استان تهران با 837 هزار و 931 ریال بوده است.

بر اساس این گزارش، افزایش قیمت زمین معمولا  افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد با توجه به گزارش مرکز آمار ایران می توان پیش بینی کرد رشد قیمت مسکن در استانهای البرز، مرکزی، فارس، قزوین، کرمان و بوشهر تا پایان سال 92 نسبت به دیگر مناطق کشور بیشتر باشد، به دلیل آنکه متوسط رشد قیمت زمین در نیمه دوم سال 91 در این مناطق بالای 41 درصد بوده است.

با توجه به این گزارش، در نیمه دوم سال 91 کمترین رشد قیمت مسکن در شهر تهران با 125 درصد نسبت به نیمه دوم سال 90 اتفاق افتاده است این در حالی است که در اوخر سال 90 و اوایل سال 91  بیشترین رشد قیمت زمین را در استان تهران شاهد بوده ایم و در عوض این رشد پایین قیمت زمین،  بالاترین رشد قیمت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف کشور طی نیمه دوم سال 91 با رشد معادل 60 درصد مربوط به تهران بوده است.

 متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در نیمه دوم سال 90 در تهران به 2.
9 میلیون تومان رسیده است، به عبارت ساده تر پایتخت نشینان دیگر نمی توانند انتظار پیدا کردن یک واحد مسکونی 100 متری با قیمتی زیر 300 میلیون تومان را داشته باشند.

نکته قابل تامل آنکه در همین دوره زمانی استانهایی که بالاترین رشد قیمت زمین را تجربه کرده اند به صورت همزمان نرخ رشد بالای 40 درصدی قیمت مسکن را نیز شاهد بوده اند که می تواند این روند ادامه دار باشد.

بر اساس این آمار، قیمت اجاره بهای یک واحد 100 متری در قزوین، ماهانه 392 هزار و 80 تومان و قیمت یک متر مربع واحد مسکونی 803 هزار تومان و درصد تغییر قیمت زمین نسبت به نیمه دوم سال 90، 5و42 درصد می باشد.

گرانترین های بازار مسکن ایران

تهران در تمام بازارهای مسکن، اجاره و زمین صدر نشین گرانی است ولی رتبه دوم در این بازارها شنیدنی است، در نیمه پایانی سال 91 بعد از تهران، گرانترین زمین ها مربوط به استان قم بوده است که متوسط قیمت هر متر مربع زمین در این استان 578 هزار تومان است.

در بازار اجاره بها بالاترین اجاره بها بعد از تهران مربوط به استان البرز است متوسط اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری در استان البرز ماهانه 543 هزار تومان به ثبت رسیده است.

در بازار فروش ملک نیز بعد از تهران که متوسط قیمت هرمتر مربع به مرز 3 میلیون تومان رسیده است در سه شهر اصفهان، قم و البرز متوسط قیمت بالای یک میلیون تومان را شاهد هستیم.

با افزایش قیمت فروش مسکن ، خریداران به دنبال وام مسکن نیستند

دلالان می‌گویند در تهران تقریبا کسی دنبال دریافت وام 20  میلیونی نیست؛ چون هیچ تاثیری روی قدرت مالی خریداران ندارد.

قیمت وام خرید مسکن در بازار معاملات مسکن از سوی فروشنده ها به اندازه‌ای کاهش یافته است که طبق گفته بنگاهداران مسکن در مناطق مختلف، خریداران همچون سابق به دنبال تهیه وام خرید مسکن برای تکمیل بودجه خرید نیستند.

یکی ازفعالان بازار مسکن گفت: در خیابان ملاصدرا  و دانشگاه فروش هر متر مربع آپارتمان 3 الی 4 میلیون تومان می باشد و به دلیل اینکه قیمت‌های پیشنهادی فروش بالا است، می‌توان به جرات گفت که وام خرید مسکن هیچ جایگاهی در بین خریداران  ندارد.

وی در ادامه افزود: هنگامی که قیمت هر متر مربع واحد نوساز در قزوین 1 میلیون و700 هزار تا 5 میلیون تومان تعیین می‌شود، دیگر مبلغ وام خرید مسکن کارآیی نخواهد داشت مگر اینکه در ازای میزان رشد قیمت در بازار مسکن، وام خرید هم با افزایش رو‌به‌رو شود.
 

همچنین مشاور املاک دیگری در خیابان تهران قدیم و ملک آباد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را بین 2 تا 3 میلیون تومان  و در خیابان های بالای شهر از جمله بلوار، خیام، فردوسی و فلکه عدل را 3/5 الی 5/5 میلیون عنوان کرد.

از سوی دیگر بنگاهدار املاکی در خیابان  نوروزیان نیز اظهار کرد: قیمت هر متر مربع آپارتمان در پونک و نوروزیان بین 2 الی 3 میلیون می باشد اما اکنون ارزش وام مسکن به اندازه‌ای افت پیدا کرده است که اگر مبلغ فعلی وام (20 میلیون تومان) 2 تا 3 برابر شود شاید دوباره در بازار مسکن به عنوان نیروی کمکی برای خریداران محسوب شود.
 

مشاور املاک دیگری  گفت: متوسط خرید و فروش هر متر مربع زمین کلنگی یک میلیون و800 هزار الی 5 میلیون تومان می باشد و متوسط هر متر مربع بنا ساخته درجه یک از 800 هزار تومان تا یک میلیون و 800 هزار تومان ساخته می شود.

در این خصوص مهدی عزیزیان پور مشاور در امور املاک و مستغلات در پاسخ به اینکه علت رکود معاملات مسکن در یک سال گذشته را در چه می دانید به صبح قزوین گفت: متاسفانه این روزها برخی از بازارهای سرمایه گذاری به اندازه ای در سود دهی مثبت، سریع عمل می کنند که اکثر سرمایه گذاران بازار مسکن مانند بازار ماشین، ارز، سکه، طلا، مواد غذایی و مواد اولیه کارخانجات وغیره را نیز جذب خود نموده است.

عزیزیان پور در خصوص اینکه با توجه به گرانی مسکن و رکود آن علت ساخت و ساز  زیاد در امر مسکن  چیست اظهار کرد: متاسفانه سود حاصله از درآمد ساخت و ساز مسکن موجب این شده که از تمام اقشار جامعه حتی کسانی که تخصص لازم را ندارند مبادرت به ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن می کنند چون در چند سال گذشته مسکن به عنوان کالا، سرمایه مطمئنی شناخته شده است.

وی با اشاره به اینکه قیمت اجاره بهاء مسکن کاهش نیافته است گفت: هر ساله با زمان پیک اجاره، جابه جائی مسافران آغاز می شود و چون از سال گذشته در تمام موارد شاهد گرانی بودیم طبعا مالکان املاک هم تقاضای افزایش اجاره را داشته اند که بین 15 تا 30 درصد حداقل از طرف مالکین افزایش قیمت انجام شده است.

رئیس سابق اتحادیه املا ک در خصوص اینکه آیا مبلغ وام مسکن متناسب با خرید مسکن می باشد گفت: متاسفانه با قیمت های بالای واحدهای مسکونی، مبلغ وام کنونی که از طرف بانک مسکن داده می شود 20 درصد قیمت کل مسکن را پوشش نموده و در تمام کشورهای دنیا معمولا بین 60 الی 80 درصد مبلغ خرید واحد مسکونی از تسهیلات بانکی می باشد ولی در کشور ما برای خرید یک واحد 60 میلیونی و یا واحد 200 میلیونی فقط 20 میلیون وام  توسط  بانک مسکن ارائه می شود.

عزیزیان پور در پاسخ به اینکه مشاهده شده بعضی از مشاورین املاک اقدام به خرید و فروش وام بانک مسکن و وام های دیگر می کنند وآیا اقدام آنها قانونی است اذعان کرد: خرید و فروش وام توسط مشاور املاک و واسطه ها غیر قانونی است و طبق بخشنامه بانک مرکزی و دیگر بانک ها ی کشور خرید و فروش هر نوع وام توسط مشاور املاک غیر قانونی است و پیگرد قانونی دارد.

وی اضافه کرد: از شهروندان خواستارم که جهت تهیه وام به بانک های مربوطه و دفاتر کارگزاری بورس که توسط بانک مرکزی مورد تایید است مراجعه نمایند چرا که مشاهده شده خرید املاک  به صورت وام دار با وکالت نامه یا به صورت قولنامه ای مشکلات زیادی را ایجاد نموده و وقت دستگاههای قضائی راگرفته بنابراین حتما قبل از اقدام به تهیه وام با وکلای دادگستری و مشاورین حقوقی مشاوره شود.

این مشاور املاک و مستغلات تصریح کرد: کسانی که قصد خرید املاک دارند حتما به دفاتر دارای پروانه کسب مراجعه و طبق پروانه کسب با فردی که مبادرت به تحریر قرارداد و انجام معامله می کند صورت گیرد.

وی هشدار داد: خریداران، فروشندگان، موجران و مستأجر حتما مدارک اسناد مورد معامله را روئیت و یا کارت شناسایی فروشنده  و خریدار را کنترل و از بازداشت املاک مطلع شوند و تا زمانی که متنی را بررسی نکردند امضا نکنند.

عزیزیان پور تاکید کرد: حتما از وکلا، کارشناسان و مشاوران دادگستری در امور خرید و فروش استفاده نمایید و برای کسانی که 100 تا 200 میلیون آپارتمان می خرند، پرداخت هزینه یک وکیل مشاور و کارشناس حقوقی مبلغی نیست که کوتاهی کنند.

این مشاور  امور املاک و مستغلات در خصوص اینکه پیش بینی شما برای شش ماهه دوم سال جاری در زمینه بازار مسکن چیست و آیا مسکن ارزان می شود گفت: انشاء الله با اقدامات دولت تدبیر و امید و مسائل سیاسی روز و موارد پیش آمده در کشور و ایجاد روابط بین کشورها و حذف تحریم ها،  شاهد کاهش قیمت مسکن  بوده و مالکان که قبلا املاک خود را نمی فروختند به دفاتر املاک مراجعه  و اشتیاق فروش با قیمت پایین را دارند و  در این راستا معاملات چند روز گذشته نشانگر این مسئله می باشد.

وی در خصوص پیش فروش املاک در حال ساخت توصیه کرد: قوانین پیش فروش توسط مجلس شورای اسلامی ایران تصویب شده و متعاملین به ویژه خریداران باید در چهارچوب قانون و رعایت موارد قانونی اعلام شده توسط وکلا و مشاورین دادگستری اقدام به تنظیم قرار داد پیش فروش نمایند تا دچار مشکل نشوند.

عزیزیان پور ادامه داد : موارد زیادی اختلاف در دادگستری در خصوص پیش فروش ها می باشد که متاسفانه بی دقتی و بدون اطلاع عمل کردن خریداران را می رساند و یکسری افراد سودجو از این مسئله استفاده می کنند که باید حتما از وکلا و کارشناسان رسمی استفاده شود.

بر اساس این گزارش می توان نتیجه گرفت؛ مدتی است که بازار ارز و دلار با تثبیت قیمت روبه‌رو شده است و از سوی دیگر سیگنال‌های مثبت از سوی افکار عمومی و کابینه جدید دولت و همچنین وضعیت ارتباط کشورهای خارجی با ایران نشان‌دهنده این موضوع است که بازارهای اقتصادی به سمت واقعی شدن در حرکت است.

اگر شرایط به همین ترتیب ادامه داشته باشد و افراد مسوول به وعده و وعیدهای خود عمل کنند بازار مسکن حداقل در 6 ماه تا یکسال آینده به شرایط ایده‌آل نزدیک خواهد شد و در این صورت بازار معاملات مسکن شاهد حباب‌های کذایی قیمتی نخواهد بود و نرخ‌های پیشنهادی فروش به قیمت‌های واقعی می‌رسند.

در کل به نظر می رسد جهت گیری دولت جدید، ارایه وام های بانکی برای ساخت مسکن، عدم دخالت دولت در امر ساخت و ساز در عین حال ایجاد انگیزه برای سازندگان و نیز ایجاد ابزارهای جدید نظیر مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر خرید و فروش مسکن باشد.

هنوز تاثیر سیاست های دولت بر قیمت مسکن مشخص نیست و باید ابتدا این سیاست ها روشن تر شوند تا بازار بتواند جهت را حدس بزند.
ولی فعلا طبق روال هفته های گذشته، بازار مسکن همچنان راکد مانده است.
دلیل اصلی این رکود علاوه بر نیاز به شناخت سیاست های دولت جدید، افزایش بی دلیل قیمت مسکن بود.

به هرحال پیش بینی می شود بازار مسکن در هفته های آتی تغییرات زیادی نداشته باشد.
در عین حال فعلا سرمایه های جدید به سمت مسکن نخواهند آمد و رونق معاملاتی نیز بعید به نظر می رسد.
خصوصا که با نزدیک شدن به پایان تابستان، معاملات به صورت تاریخی کاهش هم خواهند یافت.

انتهای پیام/3007/خ